הכנסות משכר דירה למגורים בישראל ובחו"ל – 2018

 ב עדכונים מקצועיים

הכנסות משכר דירה
הכנסות פסיביות מהשכרת דירה למגורים בישראל הן עניין נפוץ יחסית. ישנם שלושה סוגים של הכנסה פסיבית מהשכרת דירה:

  1. מסלול פטור לפי חוק מס הכנסה – עד לתקרה מסוימת
  2. מסלול מס מופחת בשיעור 10%.
  3. מסלול החייב במס מלא ומאפשר לדרוש הוצאות.

ניכוי במקור בגין תשלום הכנסות שכירות

שוכר מחויב לנכות מס במקור בשיעור 35% מדמי השכירות המשולמים למשכיר, באם ניתן היה לתבוע הוצאה זו בניכוי. מי שהיה חייב לנכות מס במקור ולא ניכה, לא תותר לו ההוצאה בניכוי. אם השוכר אינו יחיד שהדירה משמשת אותו למגורים בלבד, יש להצטייד מראש בפטור או באישור על ניכוי במקור מוקטן מרשויות המס.

מסלול הפטור

פטור ממס הכנסה מהשכרה למגורים  קיים עד תקרה של 5,030 ש"ח לחודש (סכום מעודכן לשנת 2018).

החוק מגדיר את המונח "דמי שכירות" ככולל את התמורה מהשכרת דירת מגורים אחת או יותר, המשמשת למגורים, לשוכר שהוא יחיד, או חבר בני אדם שאושר על-ידי הנציב.

הפטור יחול על הכנסה מדמי שכירות בתנאי שלא הייתה ליחיד הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום העולה על התקרה.

מסלול מס מופחת

מסלול המטיל מס בשיעור 10% בלבד על ההכנסה ברוטו מהשכרת דירת מגורים, וזאת ללא קביעת תקרה לגובה ההכנסות.

הדרישות היחידות בסעיף הינן, שהמשכיר הינו יחיד (לרבות נישום מייצג בחברה משפחתית), ושהדירה המושכרת משמשת למגורים בישראל. אין כל חשיבות לזהות השוכר, יחיד, חברה או אחר. די בכך כי הדירה משמשת למגורים בישראל.

מי שבחר לשלם מס במסלול זה, לא יהא זכאי לנכות פחת או הוצאות אחרות ולא יהיה זכאי לקיזוז, לזיכוי או לפטור מההכנסה מדמי השכירות או מהמס החל עליה.

גם מסלול זה לא יחול על הכנסה של יחיד המהווה הכנסה מעסק. לעניין ההבחנה בין הכנסה פסיבית הזכאית לשיעור מס של 10% לבין הכנסה מעסק החייבת במס מלא, ניתנו לאחרונה מספר פסקי דין על-ידי בתי משפט מחוזיים, שחלקם סותרים זה את זה.

רשות המסים פירסמה בפברואר 2018 טיוטת חוזר המפרטת את השיקולים לאורם יש לבחון את סיווג ההכנסה מהשכרת דירות למגורים כהכנסה מעסק לעומת הכנסה פסיבית. עד כה טרם פורסם החוזר באופן סופי.

על פי רשות המסים, הכנסה מהשכרה של 10 דירות מגורים ומעלה תסווג כהכנסה מעסק. כמו כן, על מנת לאפשר ודאות מסוימת, מניחה רשות המיסים כי הכנסה מהשכרה של עד 5 דירות מגורים תיחשב כהכנסה פסיבית.

אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שולם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על 433,000 ש"ח (נכון ל-2017) ולא חלה על המשכיר חובת הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה, הוא לא יידרש להגיש דו"ח שנתי על כלל הכנסותיו, אלא אם כן פקיד השומה ידרוש זאת.

מסלול חייב במס לפי מס שולי

במסלול זה משולם מס מלא על ההכנסה נטו, לאחר קיזוז הוצאות, כנהוג לגבי כל הכנסה עסקית אחרת.

בחינת שילוב מסלולים

אף אחד מהמסלולים דלי המס (פטור או 10%) לא חל על הכנסה מעסק. לכן, במקרה בו פעילות היחיד המשכיר מגיעה לכדי עסק, פתוחה בפניו אך ורק האפשרות של מסלול חייב מס, הכולל הכרה בהוצאות. אם למשכיר יש בניין המכיל מספר רב של דירות להשכרה, המהווה עסק, ובנוסף מספר דירות נוספות במקום אחר, שבגינן ההכנסה הינה פסיבית, הרי שאין מניעה כי על ההכנסה העסקית ישולם מס רגיל ואילו על הדירות האחרות יחול מסלול הפטור או מסלול ה-10%.

שילוב מסלול פטור ביחד עם המסלולים האחרים כמעט תמיד אינו כדאי, מכיוון שעל פי החוק בחישוב תקרת הפטור יילקחו כל דירות המגורים בחשבון, גם כאלה שאינן במסלול הפטור אלא במסלול ה-10%.

לא ניתן לדרוש פטור לפי מסלול הפטור וגם שיעור מס מופחת של 10% על הכנסות שכר דירה מאותה דירת מגורים.

לדעתנו, ניתן לשלב אף את המסלול הפטור עם המסלול החייב כאשר קיימות מספר דירות, אם הכניסה למסלול החייב אינה מחויבת בדין, דהיינו אין המדובר בהכנסה מעסק אלא בהכנסה פסיבית, והנישום בחר מסיבותיו הוא  להיכנס למסלול החייב. ואולם, אף כאן, ההכנסה במסלול החייב תופחת מתקרת הפטור ובמרבית המקרים יצא שכרנו בהפסדנו.

כאשר סך ההכנסות מהדירות אינו עולה על תקרת הפטור אין כדאיות בשילוב מסלול הפטור ביחד עם המסלולים האחרים, אולם אם סך ההכנסות עולות על תקרת הפטור, אך לא מעבר לכפל תקרת הפטור, יש לבחון את כדאיות השילוב.

אין מניעה לשילוב מסלול 105 עם מסלול חייב, היות ומסלול זה אינו מוגבל בתקרה.

כדאיות הבחירה בין המסלולים השונים

כאשר מדובר בהכנסה כוללת העולה על גובה תקרת הפטור, כדאיות הבחירה במסלול הפטור קטנה בדרך כלל לעומת מסלול ה-10%.

במקרה של דירות שנרכשו לאחרונה ואשר נלקחו בגינן משכנתאות, מומלץ לשקול להיכנס לגביהן למסלול החייב. לגבי דירות ישנות, ללא עלות גבוהה וללא מימון, כדאי להיכנס למסלול 10%, כך שהשילוב יביא למס משוקלל הנמוך מ-10%.

במקרה שבו ישנה למעלה מדירה אחת וסך ההכנסות עולה על תקרת הפטור, אך לא עולה על כפל תקרת הפטור, ישנם מצבים שבהם שילוב בין מסלול הפטור למסלולים האחרים נותן את תוצאת המס הנמוכה ביותר.

מומלץ לבצע בדיקה בכל שנה לגבי חבות המס בכל אחד מהמסלולים על בסיס ההכנסות והעלויות, ולקבל החלטה בהתאם לתוצאות הבדיקה. נשמח לעמוד לשירותכם בנושא.

קיים פטור על הכנסה מדמי שכירות מהשכרת דירת מגורים, שקיבל קשיש המתגורר בבית אבות בשל הדירה שבה גר לפני כניסתו לבית האבות, עד לסכום מחצית התשלום השנתי ששילם בעד החזקתו בשנת המס בבית האבות.

הכנסות מהשכרה בחו"ל

דירת מגורים בחוק הפטור הינה דירה בישראל ובאזור, ולכן אין מניעה לשילוב בין מסלול הפטור לפי חוק הפטור לדירה בישראל לבין כל מסלול לגבי דירה בחו"ל, שהינו מסלול נפרד. לגבי הכנסות מהשכרה בחו"ל אין כל אבחנה בין דירת מגורים למשרד.

ליחיד בעל הכנסה מהשכרה בחו"ל קיימים שני מסלולים:

  1. מסלול חייב, שבו פרט לניכוי ההוצאות, ניתן לקבל זיכוי בגין המס ששולם בחו"ל.
  2. מסלול בו ישולם מס על ההכנסה ברוטו (אך לאחר ניכוי פחת) בשיעור 15%, ללא מתן אפשרות להתיר הוצאות אחרות וללא מתן זיכוי מהמס החל בחו"ל.

אין כל מניעה כי ייערך חישוב לגבי כל נכס ונכס ועל פי תוצאות המס, על נכס א' יוחל מסלול 15% ועל נכס ב' יוחל המסלול החייב.

ככל שסכום הפחת גבוה יותר ושיעור המס בחו"ל נמוך לעומת שיעור המס בישראל, כך עולה עדיפות מסלול ה-15% לעומת המסלול החייב.

אין חומר זה מהווה תחליף לייעוץ אישי. אנו עומדים לרשותכם להשלמות ולמתן תשובות על שאלות.

נגישות